Affitti brevi e cambio di destinazione d’uso: la Regione Toscana prepara una proroga e chiarimenti normativi

La Regione Toscana interviene nuovamente sul tema degli affitti brevi e del cambio di destinazione d’uso degli immobili adibiti a strutture extra-alberghiere. Gli assessori regionali all’economia e turismo Leonardo Marras e alle infrastrutture e governo del territorio Filippo Boni hanno risposto a un’interrogazione presentata dal gruppo consiliare di Fratelli d’Italia, annunciando la predisposizione di una proposta di legge correttiva del Testo Unico regionale sul turismo.

Al centro del dibattito vi è l’articolo 41, comma 3, della legge regionale 61/2024, che introduce l’obbligo – a partire dal 1° luglio 2026 – di esercitare attività imprenditoriali come affittacamere, bed & breakfast, case vacanze e residenze d’epoca esclusivamente in immobili con destinazione d’uso turistico-ricettiva, superando quella residenziale.

La conferma della Corte costituzionale

Nella loro risposta, Marras e Boni hanno innanzitutto richiamato la sentenza n. 186/2025 della Corte costituzionale, che ha confermato la piena legittimità della scelta del legislatore regionale. Secondo la Corte, la norma è coerente con la natura imprenditoriale delle attività extra-alberghiere e con l’esigenza di una regolamentazione più ordinata del settore, fondata sul rispetto della corretta destinazione urbanistica degli immobili in base all’uso effettivo.

Gli assessori hanno ribadito che la disposizione non incide sui carichi urbanistici né altera gli equilibri territoriali, poiché riguarda strutture già operative e registrate come turistico-ricettive. Il cambio di destinazione d’uso, dunque, rappresenta un allineamento tra situazione di fatto e situazione di diritto, senza eludere eventuali divieti comunali relativi a nuove aperture.

Le criticità della fase transitoria

Le principali difficoltà, come riconosciuto dalla Giunta, emergono nella fase transitoria prevista dal Testo Unico. Al termine di questo periodo, infatti, le strutture esistenti dovrebbero risultare pienamente conformi alla nuova destinazione urbanistica, con possibili ricadute operative per Comuni e operatori economici.

Proprio per rispondere a queste preoccupazioni, la Regione sta lavorando a una proposta di legge che integri e dettagli la disciplina transitoria. Tra i punti annunciati figurano:

• una proroga dei termini per consentire un adeguamento più graduale;

• la precisazione che, per le attività già in esercizio all’entrata in vigore della legge, il mutamento di destinazione d’uso non richiederà varianti urbanistiche comunali;

• l’esclusione del pagamento degli oneri di urbanizzazione, trattandosi di un obbligo imposto dalla legge regionale;

• la possibilità di ripristinare la destinazione residenziale in caso di cessazione dell’attività ricettiva, nel rispetto del Piano operativo comunale vigente.

L’obiettivo dichiarato è garantire certezza normativa, uniformità applicativa e un equilibrio tra pianificazione territoriale, tutela delle imprese e diritti dei proprietari.

Il commento di Ali Toscana

Positivo anche il giudizio espresso da Ali Toscana. Il presidente regionale Andrea Marrucci, sindaco di San Gimignano, ha definito la proroga annunciata una scelta di buon senso, sottolineando come Comuni e imprese avessero bisogno di più tempo per affrontare una materia complessa, soprattutto nei territori a forte pressione turistica.

Secondo Marrucci, la legittimità dell’impianto normativo non è in discussione, ma la fase applicativa aveva evidenziato criticità concrete, con il rischio di incertezza operativa in piena stagione turistica. Da qui l’apprezzamento per l’intenzione della Regione di chiarire aspetti cruciali come l’esclusione degli oneri di urbanizzazione e la reversibilità della destinazione d’uso in caso di chiusura dell’attività.

Verso un assetto più chiaro

Il confronto tra Regione, Comuni e operatori resta dunque aperto. La revisione annunciata del Testo Unico punta ad accompagnare il sistema turistico toscano verso un quadro regolatorio più chiaro e coerente, capace di coniugare sviluppo economico, governo del territorio e sostenibilità delle comunità locali.